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Was ist die Kaution und warum ist sie für Expats wichtig?
Die deutsche Mietkaution schützt Vermieter und gibt Mietern rechtliche Sicherheit. Neue Expats zahlen diese Gebühr oft vor dem Vertragsabschluss. Die Kautionsregeln helfen dabei, finanzielle Überraschungen in Städten wie Berlin oder München zu vermeiden.
Die Kaution deckt Schäden oder offene Rechnungen ab. Das Geld wird getrennt und verzinst aufbewahrt. Gerichte achten streng auf die Einhaltung des §551 BGB.
Expats sollten je nach Region mit 1.200 bis 4.500 Euro rechnen. Vermieter dürfen höchstens drei Monatskaltmieten verlangen. Dieser Ratgeber erklärt alle Details für sicheres Mieten.
Maximale Kautionshöhe: Halten Sie sich an die 3-Monats-Kaltmiete
Nach deutschem Recht ist die Kaution auf drei Monatskaltmieten begrenzt. Die meisten Vermieter fordern diesen Betrag. Bei 1.000 Euro Kaltmiete sind das maximal 3.000 Euro.
Kaltmiete schließt Nebenkosten wie Heizung aus. Für möblierte Wohnungen kann die Kaution wegen Möbelrisiken etwas höher sein. Beträge über drei Monatsmieten sind illegal und sollten sofort angefochten werden.
In Großstädten liegen die Durchschnittswerte bei 2.400 bis 4.500 Euro, in kleineren Orten bei 1.200 bis 2.400 Euro. Bonitätsstarke Mieter können manchmal zwei Monate verhandeln. Schauen Sie genau in Ihren Mietvertrag.
Expats sollten vor der Unterschrift prüfen und sich auf §551 BGB beziehen.
Wie zahlt man die Kaution: Bar, Überweisung oder Alternativen?
Die Kaution wird per Überweisung auf ein separates Konto gezahlt – Bargeld ist nur mit Beleg erlaubt. Vermieter dürfen ohne Grund nicht darauf zugreifen. Zahlen Sie 1-2 Wochen vor Einzug.
Expats mit wenig Kapital können die Kaution in drei Raten zahlen: 1/3 vor Einzug, dann je 1/3 nach einem und nach zwei Monaten. Der Mietbeginn ist der Einzugszeitpunkt, nicht der Vertragstermin.
Eine Kautionsversicherung (Mietkautionsversicherung) kostet 3-7 % pro Jahr. Anbieter wie Kautionskasse oder Allianz geben Garantieerklärungen, die Vermieter akzeptieren. So ist keine Einmalzahlung nötig, was ideal für neue Mieter ist.
Bezahle niemals vor einer Wohnungsbesichtigung. Es gibt Betrug mit falschen Inseraten. Dokumentieren Sie alles sorgfältig.
Übergabeprotokoll erklärt: Ihr Schutz für die Kaution
Das Übergabeprotokoll dokumentiert den Zustand der Wohnung beim Ein- und Auszug. Es listet Schäden, Zählerstände und Inventar auf. Unterschreiben Sie es mit Fotos als Beweismittel.
Beim Einzug sollten Sie vorhandene Mängel wie Kratzer an Wänden notieren. So verhindern Sie, dass Sie dafür später verantwortlich gemacht werden. Beide Parteien unterschreiben; eine Kopie sollten Sie behalten.
Beim Auszug wird der Zustand mit der ursprünglichen Liste verglichen. Nicht dokumentierte Schäden dürfen nicht abgezogen werden. Ohne Protokoll entscheiden Gerichte meist zugunsten der Mieter.
Expats sollten unbedingt auf ein Übergabeprotokoll bestehen. Es löst 90 % aller Konflikte. Vorlagen finden Sie beim Deutschen Mieterbund.
Zeitrahmen für die Kautionsrückzahlung: 3-6 Monate sind normal
Vermieter müssen die Kaution innerhalb von 3 bis 6 Monaten nach Auszug zurückzahlen. So bleiben Zeit für Inspektionen, Reparaturen und die Nebenkostenabrechnung.
Sie geben die Schlüssel zurück, unterschreiben das Übergabeprotokoll und erhalten innerhalb eines Jahres die Betriebskostenabrechnung. Zusätzliche Zahlungen sollten Sie schnell begleichen, um die Rückzahlung zu beschleunigen.
Teilerstattungen sind möglich, wenn Probleme früh gelöst werden. Die Kaution wird nur bei offenen Forderungen ganz einbehalten. Gerichte halten längere Zeiträume von über 6 bis 12 Monaten für unangemessen.
Verfolgen Sie alles per Email. Wenn keine Antwort kommt, senden Sie ein Einschreiben. Diese Frist gilt bundesweit.
Darf der Vermieter die Kaution für normale Abnutzung einbehalten?
Nein, Vermieter dürfen nicht für normale Abnutzung wie verblasste Farbe oder kleine Kratzer abziehen. Nur Schäden, die der Mieter verursacht hat, sind abziehbar.
Zulässige Abzüge sind größere Wandlöcher, Geräte, die durch unsachgemäße Nutzung kaputt sind, Teppichflecken, die professionelle Reinigung brauchen, sowie ausstehende Miete und Nebenkosten. Rechnungen müssen echte Kosten nachweisen.
Beispiel: Für Bilder dürfen kleine Nägel verwendet werden. Grobe Beschädigungen wie Faustschläge sind abziehbar. Fordern Sie detaillierte Rechnungen und legen Sie bei überhöhten Forderungen Widerspruch ein.
Expats erleben oft unfaire Forderungen. Vergleichen Sie Protokoll und Fotos genau. Mieter haben dabei meist Recht.
Was tun, wenn der Vermieter die Kaution nicht zurückgibt?
Weigert sich der Vermieter, senden Sie ein Einschreiben mit Rückschein und fordern die Kaution binnen 14 Tagen. Verweisen Sie auf §551 BGB und Ihre Belege.
Wenn das nicht hilft, kontaktieren Sie den Mieterverein (Mitgliedschaft ca. 50–100 Euro/Jahr) oder das örtliche Gericht (Mahnbescheid mit geringen Kosten). Bei berechtigten Ansprüchen liegt die Erfolgsquote über 80 %.
Zahlen Sie nicht ohne Grund die Miete zurück; das schwächt Ihren Fall und ist illegal. Bei Streitfragen wenden Sie sich an die Verbraucherzentrale und bewahren Sie alle Dokumente auf.
Bei einem Umzug ins Ausland geben Sie frühzeitig eine neue Adresse an. Banken leiten Zinsen weiter.
Kann die letzte Miete als Kaution zurückbehalten werden?
Nein, die letzte Monatsmiete darf nicht statt der Kaution einbehalten werden. Gerichte sehen das als Vertragsbruch und es kann zu Kündigung führen. Zahlen Sie Miete und Kaution separat.
Die Kaution verwaltet der Vermieter legal. Ein Zurückbehalten der Miete kann zu Mietminderungsforderungen oder Klagen führen. Überweisen Sie immer mit Nachweis.
Alternativ können Sie über eine vorzeitige Kautionsrückgabe bei bester Wohnungszustand verhandeln. Halten Sie Vereinbarungen schriftlich fest. Expats sollten vor Vertragsschluss Mitglied im Mieterbund werden.
Verspätete Mietzahlungen können die SCHUFA negativ beeinflussen und neue Mietverhältnisse erschweren.
Reparaturen und Abzüge: Was Vermieter abrechnen dürfen
Vermieter dürfen nur tatsächliche Reparaturkosten mit Belegen abziehen – keine Pauschalen. Mieter können kleinere Schäden selbst reparieren oder eigene Fachleute beauftragen. Der Vermieter kann das nicht verbieten.
Übliche Abzüge sind Wandreparaturen (20-50 €/m²), Teppichreinigung (2-4 €/m²) und Austausch von Einbauten. Normale Abnutzung wie defekte Glühbirnen trägt der Vermieter.
So gehen Sie vor: 1) Fordern Sie Rechnungen an. 2) Prüfen Sie diese gegen das Protokoll. 3) Bieten Sie eigene Instandsetzungen an. 4) Ziehen Sie rechtliche Schritte in Erwägung. So sparen Sie 50–70 % der Kosten.
Expats sollten bei möblierten Wohnungen vorab klären, was als normale Abnutzung gilt. Siehe [INTERNAL: Guide für möblierte Wohnungen].
Typische Fehler bei der Kaution und wie man sie vermeidet
Häufige Fehler sind Barzahlung ohne Beleg, kein Übergabeprotokoll oder das Ignorieren von Nebenkostenabrechnungen. Diese führen oft zum Verlust der gesamten Kaution.
Denn Abrechnungen können bis zu 12 Monate nach Auszug erfolgen. Planen Sie genug Zeit und Geld ein. Apps wie EasyTenant helfen, den Überblick zu behalten.
Eine Mitgliedschaft im Berliner Mieterverein (ca. 80 Euro/Jahr) bietet kostenlose Rechtsberatung. Lesen Sie unbedingt vor Vertragsunterzeichnung die Kautionsklausel. [INTERNAL: Checkliste zum Mietvertrag]
Wer Protokoll und Fotos genau dokumentiert, bekommt die Kaution meist schon nach drei Monaten komplett zurück.
