Photo by Markus Spiske on Unsplash
Was ist die Kaution und warum ist sie wichtig für Expats?
In Deutschland gibt es die Mietkaution. Sie schützt den Vermieter. Der Mieter hat Rechte. Expats zahlen die Kaution vor dem Einzug. So vermeiden sie Probleme in Städten wie Berlin oder München.
Die Kaution deckt Schäden und offene Rechnungen ab. Das Geld bleibt auf einem eigenen Konto. Es bringt Zinsen für Sie. Das Gesetz, §551 BGB, regelt alles genau.
Expats zahlen meist 1.200 bis 4.500 Euro, je nach Ort. Zahlen Sie nie mehr als drei Mieten kalt. Diese Anleitung hilft beim sicheren Mieten.
Maximale Kautionshöhe: Merke drei Monate Kaltmiete
Die Kaution darf höchstens drei Monatsmieten kalt sein. Viele Vermieter nehmen diesen Betrag. Bei 1.000 Euro Miete sind das 3.000 Euro.
Die Kaltmiete ist ohne Nebenkosten wie Heizung. Für möblierte Wohnungen kann die Kaution etwas höher sein. Höher als drei Monate ist nicht erlaubt. Widersprechen Sie sofort.
Große Städte zahlen oft 2.400 bis 4.500 Euro, kleine Städte 1.200 bis 2.400 Euro. Manchmal reichen zwei Monate bei guter Bonität. Schauen Sie in den Vertrag.
Expats: Prüfen Sie vor dem Unterschreiben. §551 BGB gilt hier.
Wie bezahlt man die Kaution: Bar, Überweisung oder anders?
Die Kaution bezahlt man per Überweisung auf ein extra Konto. Bar nur mit Beleg. Der Vermieter darf nicht einfach ans Geld. Zahlen Sie 1–2 Wochen vor Einzug.
Wer wenig Geld hat, kann die Kaution in drei Teilen zahlen: 1/3 vor Mietbeginn, 1/3 nach einem Monat, 1/3 nach zwei Monaten. Mietbeginn ist der Einzugstag, nicht der Vertragstag.
Viele nutzen eine Kautionsversicherung. Sie kostet 3–7 % jährlich. Firmen wie Kautionskasse oder Allianz geben eine Garantie. So braucht man kein Geld vorab. Gut für Anfänger.
Sehen Sie die Wohnung erst vor Zahlung. Es gibt Betrüger mit falschen Angeboten. Machen Sie Fotos und notieren alles.
Was ist ein Übergabeprotokoll? Schutz für die Kaution
Das Übergabeprotokoll beschreibt die Wohnung bei Ein- und Auszug. Es listet Schäden, Zählerstände und Inventar. Unterschreiben Sie es mit Fotos als Beweis.
Beim Einzug schreiben Sie Schwachstellen auf, z. B. Kratzer. So haften Sie nicht dafür. Beide Seiten unterschreiben. Bewahren Sie eine Kopie auf.
Beim Auszug vergleichen Sie das Protokoll. Nur dokumentierte Schäden dürfen abgezogen werden. Ohne Protokoll hat der Mieter gute Karten beim Gericht.
Expats sollten immer auf das Protokoll bestehen. Es klärt 90 % aller Streitigkeiten. Muster gibt es beim Deutschen Mieterbund.
Wann kommt die Kaution zurück? 3–6 Monate warten
Der Vermieter zahlt die Kaution 3–6 Monate nach Auszug zurück. Er prüft Schäden, repariert und rechnet Nebenkosten ab.
So läuft es: Schlüssel abgeben, Übergabeprotokoll unterschreiben, Nebenkostenabrechnung innerhalb von 12 Monaten bekommen. Zahlen Sie offene Kosten schnell.
Teilerstattungen gibt es, wenn Schäden früh geklärt sind. Nur bei bestehenden Forderungen behält der Vermieter das Geld ganz. Länger als 6–12 Monate dauert es selten.
Verfolgen Sie alles per E-Mail. Antwortet der Vermieter nicht, schicken Sie einen Brief. Diese Regeln gelten überall in Deutschland.
Darf der Vermieter Kaution für normale Abnutzung behalten?
Nein, normale Abnutzung darf nicht abgezogen werden. Verblasste Farbe oder kleine Kratzer sind okay. Nur echte Schäden des Mieters zählen.
Abgezogen werden dürfen: große Löcher, kaputte Geräte durch falsche Nutzung, Teppichflecken, ausstehende Miete und Nebenkosten. Belege sind Pflicht.
Zum Beispiel: Nägel für Bilder sind erlaubt. Löcher vom Faustschlag sind nicht. Lassen Sie sich Rechnungen zeigen. Widersprechen Sie zu hohen Forderungen.
Expats erleben oft viele Forderungen. Vergleichen Sie immer Protokoll und Fotos. Mieter gewinnen meist vor Gericht.
Was tun, wenn der Vermieter nicht zahlt?
Zahlt der Vermieter nicht, senden Sie ein Einschreiben. Fordern Sie die Kaution in 14 Tagen. Verweisen Sie auf §551 BGB und Ihre Belege.
Ist das nicht genug, holen Sie Hilfe beim Mieterverein oder Gericht. Die Erfolgschance liegt über 80 % bei berechtigten Fällen.
Zahlt nicht später die Miete zurückbehalten. Das schwächt Ihre Position und ist verboten. Für Probleme kontaktieren Sie die Verbraucherzentrale. Bewahren Sie alle Belege auf.
Bei Auslandsumzug geben Sie früh die neue Adresse an. Banken zahlen dann die Zinsen weiter.
Kann man die letzte Miete als Kaution behalten?
Nein, zahlen Sie immer die volle Miete plus Kaution. Sonst kann der Vermieter kündigen. Kaution und Miete sind getrennt.
Der Vermieter verwaltet die Kaution rechtlich. Miete zurückhalten ist riskant und kann zu Klagen führen. Überweisen Sie immer mit Nachweis.
Besser: verhandeln Sie über eine frühere Kautionsrückgabe bei guter Wohnungszustand. Schreiben Sie alles auf. Expats sollten Mitglied im Mieterbund sein.
Zu späte Miete senkt die SCHUFA-Punkte. Dann sind neue Wohnungen schwerer zu finden.
Reparaturkosten und Kautionsabzug: Was erlaubt ist
Der Vermieter darf nur echte Reparaturen abrechnen. Er braucht Rechnungen, keine Pauschalen. Mieter können selber reparieren oder Fachleute beauftragen.
Typische Kosten: Wandreparatur (20–50 Euro pro m²), Teppichreinigung (2–4 Euro pro m²), Austausch von Teilen. Glühbirnen sind Sache des Vermieters.
So vermeiden Sie Streit: 1) Rechnungen verlangen. 2) Protokoll kontrollieren. 3) Eigene Reparatur anbieten. 4) Bei Konflikten höhere Instanzen einschalten. So sparen Sie viel Geld.
Expats: Klären Sie bei möblierten Wohnungen, was zu Abnutzung gehört. [INTERNAL: Guide für möblierte Wohnungen]
Typische Fehler bei der Kaution und wie man sie vermeidet
Häufige Fehler: Barzahlen ohne Beleg, kein Übergabeprotokoll, Nebenkosten nicht prüfen. Das kostet oft die ganze Kaution.
Warten Sie auf alle Rechnungen, manchmal bis zu 12 Monate. Planen Sie das Geld ein. Apps wie EasyTenant helfen beim Überblick.
Gut ist die Mitgliedschaft im Berliner Mieterverein für 80 Euro im Jahr. Dort gibt es kostenlose Rechtsberatung. Prüfen Sie immer die Kautionsklausel im Vertrag. [INTERNAL: Checkliste Mietvertrag]
Wer alles richtig dokumentiert, bekommt meist nach 3 Monaten die volle Kaution zurück.
